أوضح حسين سجواني، رئيس “داماك” العقارية، أن السوق العقاري المحلي في دبي بدأ الآن مرحلة جديدة ستتميز بالعديد من التطورات الإيجابية عنوانها النمو الجيد والطبيعي، سواء من حيث الأسعار أو الطلب ستستمر لثلاث سنوات مقبلة، خاصة في المناطق الاستثمارية الواعدة .
وأشار سجواني إلى أن هذه التطورات ستتركز على المنتجات العقارية ذات الجودة العالية والموقع المتميز بمعدل أعلى، مقارنة بالمنتجات ذات الجودة المتوسطة أو الرديئة في المناطق الاستثمارية الواعدة على امتداد شارع الشيخ زايد من “مركز دبي التجاري الدولي” إلى “أبراج بحيرات جميرا”، مثل “مرسى دبي”، و”الخليج التجاري”، و”النخلة جميرا”، و”وسط مدينة دبي”، و”مركز دبي المالي العالمي” وغيرها .
وكشف رئيس “داماك” في حوار ل”الخليج”، أن الأعمال الإنشائية للشركة تجري في الوقت الراهن في 50 مشروعاً، 80% منها في دبي، وأبوظبي، والأخرى في كل من قطر، والسعودية، ولبنان، والأردن، إضافة إلى مصر، سننجز جميعها خلال عامين من الآن، وسنبدأ تسليم 9850 وحدة خلال الفترة التي تمتد منذ النصف الثاني من العام المقبل 2012 وحتى نهاية 2013 .
كما قمنا بتسليم 36 مبنى منذ تأسيس الشركة تضم 7374 وحدة، منها 30 مبنى خلال سنوات الأزمة الثلاث الماضية، التي تخللتها الأزمة المالية العالمية، تشمل 6000 وحدة 80% منها سكني و20% مكتبي .
وأكد سجواني أن “داماك” ألغت 6 مشروعات تقع في “وسط مدينة جبل علي” و”النخلة جبل علي” . ويشكل عملاء الشركة المتعثرين عن السداد ما نسبته 20 و 25% من العدد الإجمالي، الذي يصل إلى 12 ألف عميل أي ما يعادل 2400 إلى 3000 عميل . وفي ما يلي نص الحوار:
* ما قراءتكم للمشهد العام للسوق العقاري المحلي؟
- شهد السوق العقاري المحلي والعالمي في أكتوبر/تشرين الأول من عام ،2008 تغيراً كبيراً على صعيد مختلف القطاعات الرئيسة والمساندة، فكان نقطة التحول من ذروة الطفرة إلى بداية الانحدار، وتوقعنا في ذلك الوقت أن العقار سيأخذ منحنى جديداً ومرحلة مختلفة تماما عن السابق، ورأينا أنها ستكون أزمة طويلة وعميقة وبالغة الشدة وستضرب في العظم، إلا أن الكثيرين شككوا في تحليلنا للواقع الجديد وتوقعاتنا للمستقبل، ووصفونا في ذلك الوقت بالمبالغين الذين يستبقون الأحداث .
وبناء على قراءتنا للسوق العقاري في ذلك الوقت، قررت “داماك” إتخاذ العديد من القرارت الحاسمة والصعبة في الوقت نفسه، التي تواكب صعوبة هذه الأزمة وطول عمرها الذي قدرناه بين 3 و 4 سنوات، والآن وبعد مرور ثلاث سنوات، استطعنا ليس فقط الوصول بمركب الشركة إلى بر الامان، بل حققنا الكثير من الإنجازات والإيفاء بعهودنا على الرغم من الظروف الصعبة .
ونرى أن السوق العقاري المحلي قد وصل إلى نقطة القاع، ولن يشهد المزيد من الانخفاض السعري، ولكن على العكس شهدت بعض المناطق الاستثمارية الساخنة في دبي شهدت ارتفاعاً تجاوزت نسبته ال10% خلال الأشهر الماضية منذ بداية العام الجاري ،2011 ولو لم يكن حجم العرض المتوفر كبيراً في السوق لشهدت عقارات دبي ارتفاعاً بمعدل الضعف، ونعتقد أن الفترة الحالية ستكون بداية لحقبة جديدة للسوق العقاري المحلي خاصة ستختص بالعديد من المميزات والمواصفات الإيجابية التي تختلف تماماً عن الحقبتين الماضيتين .
* وما توقعاتكم للفترة المقبلة؟
- ستتميز المرحلة الجديدة خلال السنوات الثلاث المقبلة بالنمو الجيد والطبيعي سواء من حيث الأسعار أو الطلب، خاصة في المناطق الاستثمارية الواعدة على امتداد شارع الشيخ زايد من “مركز دبي التجاري الدولي” إلى “أبراج بحيرات جميرا”، مثل “مرسى دبي”، و”الخليج التجاري”، و”النخلة جميرا”، و”وسط مدينة دبي”، و”مركز دبي المالي العالمي” وغيرها .
وستتركز هذه التطورات على المنتجات العقارية ذات الجودة العالية في هذه المناطق بمعدل أعلى مقارنة بالمنتجات ذات الجودة المتوسطة أو الرديئة، فعلى سبيل المثال لا الحصر، تتراوح أسعار العقارات السكنية في منطقة “مرسى دبي” بين 700 درهم للقدم المربعة في المباني منخفضة الجودة إلى نحو 1500 درهم في المباني ذات لجودة العالية . وباختصار، ستستحوذ العقارات ذات الموقع والجودة المتميزتين، النادرة على مستوى سوق دبي، على الحصة الأكبر من كعكة التعاملات .
* ما الركائز التي اعتمدتم عليها في توقعاتكم هذه؟
- تعكس الفترة المقبلة بوادر التفاؤل بمرحلة جديدة من الانتعاش والنمو التي ترتكز على الدعائم الرئيسة التي تتميز بها دبي، كالبنية التحتية المتطورة التي تعد من أرقى البنى على المستوى العالمي، وقوة الوضع الاقتصادي، واستقرار سعر صرف العملة . كما أن ما يحيط بالإمارة من اضطرابات ومشكلات وأسباب مختلفة تدفعهم للقدوم إليها سواء للسكن أو العمل أو الفوز بأفضل الفرص الاستثمارية المتوافرة .
ومن العوامل الأخرى التي تعزز جاذبية الإمارة، أنها تعد اليوم إحدى أرخص مدينتين على صعيد أسعار العقارات إلى جانب مدينة ميامي الأمريكية، فأسعار عقارات سنغافورة تعادل 10 أضعاف الأسعار في دبي، وفي بومباي وبيروت 4 أضعاف، ولا نريد التطرق للأسعار في الدول الأوروبية التي تعادل قيمتها 20 ضعف قيمة عقارات دبي، وهذا ما بدأ يستشعره المشترون والمستثمرون الاجانب .
وفي الوقت ذاته، ومع تماسك أسعار النفط عند معدلات جيدة، وتوافر السيولة في أيدي الناس، وانخفاض معدلات الفائدة البنكية، وارتفاع مخاطرة الاستثمار في قطاعي الأسواق المالية والأسهم والمعادن النفيسة، لم يبق سوى التوجه للمنتج العقاري، الذي توفره دبي، الذي يتميز بالموقع والجودة والسعر المنافس، إضافة إلى الحصول على عوائد ربحية تتراوح بين معدل 6 و 8% .
* ما رأيكم بالبنية التشريعية للسوق العقاري في دبي؟
تطورت البنية التشريعية والقانونية في دبي بشكل سريع خلال السنوات الأربع الماضية وصلت إلى الجاهزية الكاملة للتعامل مع مختلف التحولات التي قد يشهدها العقار، سواء من حيث الوضوح وسرعة الأداء والضبط والتنظيم وصون الحقوق، الأمر الذي عزز من الثقة بأسواقنا، وهنا نشيد بالدور الجلل الذي قامت به “دائرة الأراضي والأملاك”، وذراعها التنظيمية “مؤسسة التنظيم العقاري” .
* برأيكم ما أهم الأسباب التي أضرت بالمطورين الآخرين العاملين في السوق المحلي؟
- من أهم الأسباب الرئيسة التي ضاعفت من الآثار السلبية للأزمة المالية العالمية على العاملين في السوق المحلي هي، أولا، عدم تطبيق قانون حساب الضمان العقاري وإيداع أموال المشترين فيها . وثانياً، المبالغة بالاقتراض من البنوك بأسعار فائدة مرتفعة .
* ما الإجراءات التي اتخذتموها لتجاوز الأزمة المالية العالمية والآثار الناتجة عنها؟
- أولاً، قمنا بخفض المصاريف من خلال تقليص عدد الموظفين وإغلاق مكاتب المبيعات الفرعية . ثانياً، تحول تركيزنا بالدرجة الأولى إلى البناء والتطوير وتسليم الوحدات لعملائنا . ثالثاً، التزامنا بتطبيق حذافير القوانين المعمول بها في دبي وعلى رأسها قانون حساب الضمان العقاري، حيث قمنا بتسجيل جميع مشروعاتنا تحت مظلة هذا القانون، وإيداع مدفوعات عملائنا في حساباتها البنكية .
* وما الإنجازات التي حققتموها على صعيد التطوير وتسليم مشروعاتكم؟
- قمنا بتسليم 36 مبنى منذ تأسيس الشركة تضم 7374 وحدة، منها 30 مبنى خلال سنوات الأزمة الثلاث الماضية التي تخللتها الازمة المالية العالمية، تشمل 6000 وحدة 80% منها سكني و20% مكتبي . وفي الوقت الراهن لدينا 50 مبنى قيد الإنشاء 80% منها في دبي، وأبوظبي، والأخرى في كل من قطر، والسعودية، ولبنان، والأردن، إضافة إلى مصر، سننجزها خلال عامين من الآن، وسنبدأ تسليم 9850 وحدة خلال الفترة التي تمتد منذ النصف الثاني من العام المقبل 2012 وحتى نهاية 2013 .
ومن الأمثلة على هذه المشروعات المكتملة “ذا كريسنت” و”لاغو فيستا” في “المنطقة العالمية للإنتاج الإعلامي” و”إكزكيتف هايتس” و”سمارت هايتس” في “تيكوم” و”بارك تاورز” في “مركز دبي المالي العالمي” و”ليك فيو” و”ليك تيراس” في “جميرا ليك تاورز” و”بيزنس تاور” و”اكس إل تاور” في “الخليج التجاري” و”إيميرتس غاردنز” و”توسكان ريزيدنس” في “قرية جميرا” و”أوشن هايتس” و”ذا وايفز” و”مارينا تيراس” في “مرسى دبي” .
* ما هي نسبة ملاءتكم المالية؟
الملاءة المالية ل”داماك” متينة، ومديونيتنا للجهات المالية والمصرفية قليلة لا تزيد على 10% من القيمة الإجمالية لأصولنا . وكما قلنا سابقاً، اتخذنا قرارات عدة وتدابير لخفض المصاريف، كما أن “داماك” العقارية هي شركة شقيقة لمجموعة من الشركات العاملة تحت مظلة المجموعة الأم، كما ركزنا بالدرجة الأولى على عملائنا الذين وقفوا إلى جانب “داماك” تأكيدا لثقتهم بها مع استمرار العملية التطويرية وإنجاز المشروعات . ولا شك في أن القوانين المعمول بها في دبي أسهمت بشكل كبير في تحجيم تأثير الأزمة المالية في السوق عامة والشركات العقارية خاصة، ونذكر منها قانون حساب الضمان العقاري، الذي تخضع جميع مشروعاتنا لبنوده ولوائحة التنظيمية، والقانون رقم 6 لعام ،2010 الخاص بالعلاقة التعاقدية بين المطور من جهة والمشتري المتعثر بسداد التزاماته المالية من جهة .
وشركة “داماك” العقارية قوية ومستقرة مادياً ومرسملة جيداً . نعمل على نموذج مالي سليم حيث يقوم العملاء بالدفع على مراحل خلال بناء وحداتهم . ما يتيح لنا الحصول على تدفق نقدي منتظم ومدار بشكل جيد . إضافة إلى ذلك، هنالك حماية إضافية للمستثمرين في الإمارات، حيث تحمى العقارات عن طريق إنشاء حسابات ضمان مجمدة (Escrow accounts) خصيصاً لمشروعات محددة . كما أننا نعمل على نموذج التدفق المالي نفسه في كل من لبنان والمملكة العربية السعودية، حيث يتم الاتفاق على جدول دفعات واضح مع العملاء عند الشراء .
لقد حافظنا على ثباتنا خلال الأزمة المالية وسنبقى محافظين عليه في حال تعثر الاقتصاد العالمي . ورغم ذلك، نحن متفائلون بمستقبل الاستثمارات العقارية في المنطقة .
* ما الحلول التي وفرتموها لعملائكم المتعثرين عن سداد التزاماتهم المالية، وبكم يقدر عددهم؟
- طرحنا بعض التسهيلات المالية لعملائنا حسب طبيعة كل مشروع ونسبة الإنجاز فيه، كما وفرنا لهم فترة سماح لسداد الدفعات المستحقة، إضافة إلى دمج وتدوير استثماراتهم من المشروعات التي قمنا بإلغائها في “وسط مدينة جبل علي” و”النخلة جبل علي” وعددها 6 مشروعات إلى أخرى في كل من منطقة “مرسى دبي” و”الخليج التجاري” .
ويشكل عملاؤنا المتعثرون عن السداد ما نسبته 20 و 25% من العدد الإجمالي الذي يصل إلى 12 ألف عميل أي ما يعادل 2400 إلى 3000 عميل، سنلجأ لتطبيق القوانين المعمول بها محلياً عليهم جميعاً، ما سينتج عنه إلغاء العقود المبرمة معهم واسترجاع العقار وبيعه في الأسوق حسب قيمته السوقية وتصفية الجانب المالي المتعلق بالعملية التعاقدية .
* ما تطلعاتكم المستقبلية على صعيد تأسيس الشركات أو إطلاق مشروعات جديدة على الصعيدين المحلي أو الخارجي؟
- سيستمر تركيزنا الأساسي لعام 2012 على البناء والتسليم لمجموعة مشروعاتنا في جميع أنحاء المنطقة . كما سنقوم بتحدي أنفسنا ضمن هذا الإطار لتسليم جودة وفخامة تتفوق على معاييرنا العالية الحالية . وللحفاظ على الريادة في هذا السوق يجب علينا أن نطور ونبدع لتسليم عملائنا مستويات جديدة كلياً للرفاهية . وسيبقى تعاوننا مع “فيرساتشي هوم” في جدة وبيروت جزءاً مهماً في السنة الجديدة وذلك كجزء من التزامنا بمفهوم نمط الحياة الفخمة . في يوليو/تموز أطلقنا “ذا داماك ريزيدنسز ويذ فيرساتشي هوم انتيريرز” في جدة، والذي سيشغل الطوابق العليا من برج الجوهرة على الكورنيش . يعتبر الجوهرة مشروعاً ضخماً قيد الإنجاز ما يجعل من السعودية أحد أهم الأسواق لدينا لعام 2012 .
وكان برجنا الذي يحمل توقيع “فيرساتشيئ في بيروت، “داماك تاور” محور اهتمامنا لهذا العام وسيبقى مهماً في العام المقبل . نحن على وشك الإعلان عن المقاول الرئيس للمشروع الذي يتميز بموقعه في منطقة المارينا في بيروت . وإضافةً إلى مجموعة مشروعاتنا القائمة، نحن نتابع النمو في أسواق ذات أوضاع اقتصادية ملائمة لتقديم منتج راقٍ، وسنقوم بالإعلان عن المشروعات الجديدة في الوقت المناسب .
وأطلقت “داماك” مؤخراً شركة “داماك سويتس آند سبا”، التي تعنى بإدارة وتشغيل الشقق الفندقية الفاخرة من فئة الستة نجوم، وسيكون برج “سايد بوليفارد”، ضمن وسط مدينة دبي أول مشروعات هذه الشركة بتكلفة 500 مليون درهم، ومن المتوقع إنجازه نهاية العام المقبل 2012 . وتعتزم الشركة إطلاق المزيد من هذه المشروعات في الفترة المقبلة .
كما ننظر باهتمام للسوق السعودي، الذي يحظى بالفرص الكبيرة والواعدة . وتملك “داماك” أراضٍ عدة في جدة والرياض سيجري الإعلان عن مشروعات تطويرية جديدة العام المقبل 2012 .
تعليقات {{getCommentCount()}}
كن أول من يعلق على الخبر
رد{{comment.DisplayName}} على {{getCommenterName(comment.ParentThreadID)}}
{{comment.DisplayName}}
{{comment.ElapsedTime}}